Begriffserklärung

Hausverwaltung:

Einen gesetzlichen Aufgabenkatalog für die Verwaltung von Miet- und Gewerbeobjekten gibt es nicht. Insofern ergeben sich die Aufgaben einer Hausverwaltung einzig aus der vertraglichen Vereinbarung zwischen Objekteigentümer und Hausverwaltung. Hierbei wird zwischen der kaufmännischen Verwaltung und der technischen Verwaltung unterschieden.
kaufmännische Verwaltung

• Vereinnahmen und Verwaltung des Mietzinses (im Auftrage des/der Eigentümer)
• Anmahnen von säumigen Mietern
• regelmäßige Abrechnung in vereinbarten Intervallen gegenüber dem/den Eigentümer(n)
• Erstellung der jährlichen Betriebskostenabrechnung
• Bezahlung anfallender Kosten
• Beauftragung und Bezahlung von Versorgungsleistungen (Abfall, Strom, Wasser und anderes mehr)
• Prüfung laufender Vorgänge auf Richtigkeit und Effizienz (Miethöhe, Wartung usw.)
• Umfang der Führung von Büchern
• andere kaufmännische Aufgaben (unter anderem die Prüfung und die Optimierung von Energielieferverträgen)

technische Verwaltung

• Betrieb und Kontrolle von Einrichtungen (z. B. Klingelanlage, Heizung, Aufzug)
• Kontrolle/Überwachung von Dienstleistern (z. B. Reinigung, Gartenpflege)
• Durchführen/Kontrolle von Instandhaltungsmaßnahmen (Wartung, Inspektion, Instandsetzung)
• Durchführen von Modernisierungen, meist nach Rücksprache mit dem/den Eigentümer(n)
• Wohnungsabnahmen und Neuvermietung
• andere technische Aufgaben

Aus Einzelvorschriften können sich Verpflichtungen für einen Vermieter ergeben, dessen Aufgaben durch die Hausverwaltung wahrgenommen werden. Rechtsgrundlage für Wohnraummietverträge sind die §§ 535 ff. des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB).

Grundmiete

Inhalt folgt

Kaltmiete

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Warmmiete

Inhalt folgt

Betriebskosten

Inhalt folgt

Betriebskostenabrechnung

 Inhalt folgt

Kaution

Inhalt folgt

Provision

Inhalt folgt

Wohnungseigentumsgemeinschaft

Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) können durch einen einfachen Mehrheitsbeschluss einen Verwalter für das Gemeinschaftseigentum bestimmen. Nach dem deutschen Wohnungseigentumsgesetz (WEG) kann die Bestellung eines Verwalters nicht ausgeschlossen werden. Aufgrund der erforderlichen Allstimmigkeit (Zustimmung aller Eigentümer) muss ein Verwalter bestellt werden, selbst wenn nur ein Eigentümer es verlangt. Ist dies nicht der Fall, so steht die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu.

Die Eigentümergemeinschaft kann entweder einen Miteigentümer oder auch einen Dritten zum ordentlichen Verwalter bestellen. Die Bestellung erfolgt durch Beschluss in der mindestens einmal im Jahr stattfindenden Wohnungseigentümerversammlung. Die Eigentümergemeinschaft und der WEG-Verwalter sollten dazu sodann einen Verwaltervertrag schließen. Die Verwalterbestellung und der darauf basierende Vertrag sind auf höchstens fünf Jahre beschränkt, bei Erstbestellung einer neu begründeten Gemeinschaft auf höchstens drei Jahre. Eine Wiederwahl ist möglich, darf aber frühestens ein Jahr vor Ablauf des WEG- Verwaltungsauftrags gefasst werden. Der Verwalter haftet gegenüber der Eigentümergemeinschaft für alle von ihm zu vertretenden Vermögens- und Vertrauensschäden. Unterstützt und geprüft wird dieser in der Regel durch einen ebenfalls in der Wohnungseigentümerversammlung gewählten Verwaltungsbeirat (max. drei Eigentümer).

Die Verwaltung unterliegt entsprechend § 21 WEG bestimmten Pflichten. Zur dort so genannten ordnungsmäßigen Verwaltung gehört insbesondere die

1. Aufstellung und Durchsetzung einer Hausordnung
2. ordnungsgemäße Instandhaltung/Instandsetzung
3. Abschluss angemessener und sinnvoller Versicherungen
4. Schaffung bzw. Führung einer Instandhaltungsrücklage
5. Aufstellung des Wirtschaftsplans nach § 28 WEG damit eine ordentliche Rechnungslegung
6. Duldung der Herstellung von Fernsprech- und Rundfunkempfangsanlagen sowie Energieversorgungsanschlüssen
7. Fassung und Durchsetzung von Beschlüssen der WEG

• in dringenden Fällen sonstige zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderliche Maßnahmen zu treffen
• Lasten- und Kostenbeiträge, Tilgungsbeträge und Hypothekenzinsen anzufordern, in Empfang zu nehmen und abzuführen, soweit es sich um gemeinschaftliche Angelegenheiten der Wohnungseigentümer handelt
• alle Zahlungen und Leistungen zu bewirken und entgegenzunehmen, die mit der laufenden Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zusammenhängen;
• eingenommene Gelder zu verwalten
• die Wohnungseigentümer unverzüglich darüber zu unterrichten, dass ein Rechtsstreit gemäß § 43 anhängig ist;
• die Erklärungen abzugeben, die zur Vornahme der in § 21 Abs. 5 Nr. 6 bezeichneten Maßnahmen erforderlich sind.

Der WEG- Verwalter ist nach § 27 Absatz 4 WEG verpflichtet, gemeinschaftliche Gelder wie die Instandhaltungsrücklage getrennt von seinem eigenen Vermögen zu halten. Damit wird verhindert, dass Gemeinschaftsvermögen im Falle von Insolvenz oder Tod des Verwalters in die Insolvenzmasse oder den Nachlass einfließt. Verstirbt der Verwalter (analog: geht das Verwaltungsunternehmen in Insolvenz), muss die Eigentümerversammlung einen neuen Verwalter bestellen. Wird ein bestelltes Verwaltungsunternehmen veräußert (z. B. Gesellschafterwechsel bei einer GmbH), oder die Geschäftsleitung ausgetauscht, beeinträchtigt dies die Verwalterposition nicht.

Gemeinschafts-, Sonder- und Teileigentum

Gemeinschaftseigentum

Gemeinsam genutzte Gebäudeteile wie Verkehrsflächen (Treppen, Eingangsbereiche usw.), das Grundstück, die gemeinschaftliche Haustechnik, die Gebäudehülle (Fenster), die gesamte statisch notwendige Bausubstanz, Versorgungsleitungen, Wohnungstrennwände etc. stehen im Gemeinschaftseigentum. Zum Gemeinschaftseigentum gehören auch die laufenden Gelder und die für größere Reparaturen gesparte Instandhaltungsrücklage.

Sonder- und Teileigentum

Man unterscheidet Sondereigentum an der Wohnung und Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen und spricht dann vom Teileigentum. Sondereigentum nach WEG ist immer Raumeigentum. Sonder- und Teileigentum stehen immer in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum, z. B. Lagerschuppen, Abstellkammern, Kellerabteile.

Sondereigentumsverwaltung

Unter Sondereigentumsverwaltung versteht man die kaufmännische und technische Verwaltung der einzelnen Eigentumswohnung, d.h. der Mieter wendet sich bei jeglichen Belangen bzgl. Ihrer Eigentumswohnung an die Sondereigentumsverwaltung.

Teilungserklärung und Aufteilungsplan mit Abgeschlossenheitsbescheinigung

Bei der Teilungserklärung handelt es sich um die notariell beurkundete Erklärung. In dieser erklärt der Objekteigentümer gegenüber dem Grundbuchamt, dass das Eigentum am Objekt in Miteigentumsanteile (MEA) aufgeteilt wird, die mit Sondereigentum an einzelnen Wohnungen und/oder nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen verbunden sind.
Der Teilungserklärung ist zu entnehmen, welche Gebäudeteile im Sondereigentum und welche im Gemeinschaftseigentum stehen. Ferner sind Sondernutzungsrechte (z. B. Stellplätze) geregelt.
Zu ihr gehört ein von der Genehmigungsbehörde bescheinigter Aufteilungsplan mit Abgeschlossenheitsbescheinigung. Die Teilungserklärung und die dazugehörenden Urkunden werden beim Grundbuchamt verwahrt.

Sondernutzungsrechte

Gemeinschaftliche Flächen können durch Sondernutzungsrechte einem Sonder- oder Teileigentum zugeordnet werden. Der Berechtigte kann dann über die Fläche oder den Raum unter Ausschluss der übrigen Eigentümer verfügen. Dies ist bei PKW-Stellplätzen, Kellerräumen sowie Balkonen/Loggien üblich. Der Berechtigte trägt die Bewirtschaftungskosten, wenn dies durch Vereinbarung (Teilungserklärung) so vereinbart ist. Die gesetzliche Regelung sieht ansonsten die Kostentragung durch alle Eigentümer vor. Instandhaltungen sind weiterhin Sache der Gemeinschaft, sofern diese nichts anderes beschlossen bzw. vereinbart hat.