Bewertung

Für Verkäufer und Käufer  ist eine sachgemäße Bewertung der zum Verkauf stehenden Immobilie von entscheidender Bedeutung. Für die Bestimmung des Verkehrswertes (bzw. des Marktwertes) gibt es drei Wertermittlungsverfahren. Diese werden als gleichrangig betrachtet, sind in konkreten Fällen jedoch unterschiedlich für die Ermittlung des Verkehrswertes geeignet:

Vergleichswertverfahren:

Bei der Anwendung des Vergleichswertverfahrens werden die Kaufpreise solcher Grundstücke bzw. Immobilien herangezogen, die hinsichtlich der ihren Wert beeinflussenden Merkmale mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen. Diese Methode kann zu einer relativ genauen Einschätzung des möglichen Verkaufspreises führen, wenn der Makler, Gutachter bzw. Sachverständige über eine genaue Marktkenntnis verfügt. Sie ist besonders dann für eine Bewertung von Eigentumswohnungen, Wohnhäusern bzw. Baugrundstücken geeignet, wenn diese für den Eigenbedarf des Erwerbers nutzbar sind.

 

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren eignet sich besonders für die Wertermittlung von Immoblien, die dem Nutzer üblicherweise zur Ertragserzielung dienen. Dazu gehören z. B. Mehrfamilienhäuser und vermietete Eigentumswohnungen.
Die wichtigsten Faktoren für die Ermittlung des Ertragswertes sind

• der jährliche Reinertrag
• der Bodenwert
• der Gebäudezeitwert
• der Liegenschaftszinssatz (Zinssatz, mit dem der Verkehrswert von Liegenschaften im Durchschnitt marktüblich verzinst wird)
• und die Bewirtschaftungskosten

Viele Investoren machen ihre Entscheidung über den eventuellen Erwerb einer Immobilie davon abhängig, in welchem  Verhältnis der Kaufpreis zur Jahresnettomiete steht. Dieser Überschlag stellt zwar keine exakte Berechnung dar, steht jedoch in einem bestimmten Verhältnis zum Ertragswert. Ein Kaufpreis, der dem 8-fachen der Jahresnettomiete entspricht, wird im allgemeinen als günstig angesehen. Falls keine weiteren Kosten und Investitionen anfallen würde dies einer Rendite von 12,5 % entsprechen.

Ein Kaufpreis, der mehr als dem 12-fachen der Jahresnettomiete entspricht, wird im allgemeinen als hoch angesehen. Falls keine weiteren Kosten und Investitionen anfallen würde dies einer Rendite von 8,33 % entsprechen.

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren eignet sich neben dem Vergleichswertverfahren für die Wertermittlung von Immobilien, die üblicherweise zum Zweck der Eigennutzung gebaut und gekauft werden. Dazu gehören z. B. Ein- und Zweifamilienhäuser, teilweise auch selbstgenutzte Eigentumswohnungen. Ein Erwerber steht üblicherweise vor der Wahl, ein Baugrundstück zu kaufen und selbst ein Haus zu bauen oder ein Bestandsobjekt zu erwerben. Während sich der Wert des Grundstücks vorrangig auf Grundlage des Vergleichswertverfahrens ermitteln lässt, liefert das Sachwertverfahren einen wichtigen Hinweis auf den Verkehrswert des Gebäudes.

Wen können Sie mit der Wertermittlung Ihrer Immobilie beauftragen ?

In folgenden Fällen ist für den Verkauf eines Grundstücks die Erstellung eines Gutachtens notwendig:

• bei Verkäufen von Immobilien, die sich im Eigentum oder Miteigentum der öffentlichen Hand, z. B. von Gemeinden, befinden

• bei Verkäufen von Immobilien, die sich im Eigentum oder Miteigentum von nicht geschäftsfähigen Personen, z. B. von minderjährigen Kindern, befinden

• bei Verkäufen von Immobilien im Wege von Zwangsversteigerungen

 

In den beiden ersten Fällen ist ein Verkauf nicht oder nur sehr schwer möglich, wenn kein Kaufinteressent bereit ist, den im Gutachten ermittelten Verkehrswert zu akzeptieren. Bei Verkäufen von Immobilien im Wege von Zwangsversteigerungen wird üblicherweise im ersten Termin einem Kaufinteressenten nur dann der Zuschlag erteilt, wenn der Angebotspreis mindestens 70 % des ermittelten Verkehrswertes beträgt. Wenn beim ersten Termin kein Zuschlag erteilt wurde kann bei einem folgenden Termin der Zuschlag auch für ein niedrigeres Angebot erteilt werden.

Bei anderen Verkäufen sind weder Verkäufer noch Käufer an den durch einen Gutachter ermittelten Verkehrswert gebunden. Ein Gutachten beinhaltet üblicherweise eine ausführliche Zustandsbeschreibung der zum Verkauf stehenden Immobilie und ist deshalb in vielen Fällen für den Verkauf nützlich. Dabei ist jedoch zu beachten, dass der in einem Gutachten ermittelte Verkehrswert auch dann noch als richtig erachtet wird, wenn der tatsächliche Verkaufspreis nicht mehr als 25 % vom ermittelten Verkehrswert abweicht.

Das Maklerbüro Erich Freudenberg ist seit 1925 in Dresden und Umgebung tätig. Auf Grund unserer langjährigen Erfahrungen können wir Sie umfassend und seriös über den Verkauf Ihrer Immobilie beraten. Bitte rufen Sie uns an oder vereinbaren Sie einen persönlichen Gesprächstermin.